なぜ今、不動産投資に「プロンプト」が必要なのか？
AI、特にChatGPTの登場により、不動産投資の分析や意思決定の質は劇的に向上しました。しかし、AIはその能力を最大限に引き出すための「呪文」、すなわちプロンプト（Prompt）を与えなければ、一般的な答えしか返してくれません。良いプロンプトは、AIを単なる検索エンジンから、あなた専用の優秀な不動産コンサルタントへと変貌させます。
この記事では、不動産投資の様々なシーンでそのままコピー＆ペーストして使える「お助けプロンプト」を厳選してご紹介します。ブックマークして、あなたの投資活動にぜひご活用ください。
【基礎編】物件分析の精度を上げるプロンプト
気になる物件を見つけたら、まずはAIを使って客観的な分析を行いましょう。感情や業者の営業トークに流されないための、冷静な視点を得ることができます。
1. 物件概要からリスクを洗い出すプロンプト
物件の広告情報（マイソク）を元に、潜在的なリスクをAIに分析させます。
# 命令書
あなたは経験豊富な不動産投資家です。以下の物件概要から、投資する上での潜在的なリスクと、それに対する確認事項を多角的な視点から10個、箇条書きで洗い出してください。
# 物件概要
・物件種別：中古区分マンション
・所在地：〇〇県〇〇市〇〇町1-2-3
・価格：2,500万円
・間取り：1LDK / 35㎡
・築年数：15年
・構造：鉄筋コンクリート造 10階建 / 3階部分
・表面利回り：6.0%
・現況：賃貸中（家賃80,000円/月）
・最寄り駅：〇〇線 〇〇駅 徒歩12分
# 出力形式
【リスク】（具体的なリスク内容）
【確認事項】（そのリスクを判断するために確認すべきこと）2. 賃貸需要を多角的に調査するプロンプト
そのエリアに本当に賃貸需要があるのか、ペルソナ（ターゲット入居者像）を設定して深く調査します。
# 命令書
あなたはプロのマーケティングリサーチャーです。以下の物件のメインターゲットとなる入居者ペルソナを具体的に設定し、そのペルソナがこの物件を選ぶ理由と、逆に選ばない理由（懸念点）をそれぞれ5つずつ挙げてください。
# 物件情報
・所在地：〇〇県〇〇市〇〇町
・最寄り駅：〇〇線 〇〇駅 徒歩12分
・間取り：1LDK / 35㎡
# 考慮事項
・周辺の大学、企業、商業施設
・人口動態（単身者、ファミリー層の比率など）
・近隣の競合物件の家賃相場3. 悲観的な収支シミュレーションを作成するプロンプト
業者の甘い見通しではなく、現実的な、あるいは少し厳しめのシミュレーションをAIに作成させます。
関連記事：【AI実践編】ChatGPTで不動産投資シミュレーションを自作する方法
# 命令書
あなたは慎重な不動産アナリストです。以下の条件で、不動産投資の10年間のキャッシュフロー（手残り）シミュレーション表を作成してください。ただし、以下の悲観的な変動要素を必ず考慮に入れてください。
# 物件・ローン条件
・物件価格：2,500万円
・自己資金：300万円
・ローン金利：2.0%（元利均等・35年）
・家賃収入：80,000円/月
・管理費・修繕積立金：15,000円/月
・その他経費率：家賃収入の5%
# 考慮すべき悲観的変動要素
・2年ごとに家賃が2%下落する
・5年に一度、1ヶ月分の空室が発生する
・5年目に給湯器交換費用として20万円の特別支出が発生する
# 出力形式
Markdown形式のテーブルで、年次の収入、支出、ローン返済額、そして最終的な年間キャッシュフローがわかるように示すこと。【応用編】業者とのコミュニケーションを有利に進めるプロンプト
AIを、業者との交渉やヒアリングの準備をするための壁打ち相手として活用します。
4. 不動産業者への質問リストを作成するプロンプト
物件について、聞き漏らしがないように、プロの視点からの質問リストを準備します。
# 命令書
あなたは、これまで500件以上の物件を仲介してきたベテランの不動産エージェントです。私が以下の物件を購入検討している状況で、売主側の仲介業者に対して確認すべき重要な質問を、初心者が見落としがちな点を中心に15個リストアップしてください。
# 物件概要
（物件概要をここに貼り付け）
# 質問のカテゴリ
・物件の物理的な状態について
・現在の賃貸借契約について
・管理組合の運営状況について
・売主の売却理由について5. 物件の値下げ交渉のシナリオを作るプロンプト
客観的な根拠に基づいた、説得力のある交渉シナリオをAIに考えさせます。
関連記事：【AIが分析】「不動産投資はやめとけ」は本当か？よくある失敗パターン10選
# 命令書
あなたは交渉のプロフェッショナルです。以下の物件について、価格交渉を行うための説得力のある交渉材料（ネゴシエーション・ポイント）を5つ提案し、それを使った具体的な交渉トークスクリプトを作成してください。
# 物件情報
・売り出し価格：2,500万円
・築年数：15年
・駅から徒歩12分
・近隣の類似物件の成約価格：2,200万円～2,400万円
・懸念点：室内の設備（キッチン、浴室）が古い
# トークスクリプトの構成
・相手への敬意を示す言葉
・物件を評価している点の言及
・客観的なデータ（類似物件の価格など）の提示
・懸念点（設備の古さ、駅からの距離）の指摘
・希望購入価格の提示【戦略編】長期的な資産形成シナリオを描くプロンプト
個別の物件だけでなく、自分の投資ポートフォリオ全体を俯瞰し、将来の戦略を練ります。
6. ポートフォリオ全体のリスクを評価するプロンプト
現在保有している資産全体のリスクバランスを診断させます。
# 命令書
あなたは金融ポートフォリオマネージャーです。以下の私の資産ポートフォリオを評価し、リスクがどの資産クラスに偏っているかを指摘してください。そして、リスクを分散させるための具体的なアクションプランを3つ提案してください。
# 私の資産ポートフォリオ
・預貯金：500万円
・日本株（個別銘柄）：300万円
・投資信託（S&P500）：200万円
・不動産：中古ワンルームマンション 2戸（合計資産価値 3,000万円、ローン残債 2,500万円）
・暗号資産（ビットコイン）：100万円7. 出口戦略（売却）のタイミングを検討するプロンプト
いつ、どのように売却するのが最適か、複数のシナリオを検討させます。
関連記事：不動産投資の出口戦略｜個人と法人、売却時に得をするのはどっち？
# 命令書
あなたは不動産市況に詳しいアナリストです。私が保有している以下の物件について、最も有利な出口戦略（売却戦略）のシナリオを3つ提案してください。それぞれのシナリオについて、想定される売却タイミング、ターゲットとなる買主、そしてその戦略のメリットとデメリットを明確に記述してください。
# 保有物件
・物件種別：中古区分マンション（1LDK）
・所在地：東京都〇〇区
・築年数：現在10年
・ローン残債：あと25年
# 考慮すべき外部環境
・今後の金利動向
・不動産市況の予測
・税制（減価償却、譲渡所得税など）プロンプトの効果を最大化する3つのコツ
- 役割を与える：「あなたは経験豊富な不動産投資家です」のように、AIに具体的な役割（ロール）を与えることで、出力の専門性が格段に上がります。
- 背景と文脈を伝える：自分が初心者であることや、投資の目的などを伝えることで、AIはあなたの状況に合わせた回答を生成しやすくなります。
- 出力形式を指定する：「箇条書きで」「Markdownのテーブルで」のように、出力形式を具体的に指示すると、情報が整理されて格段に見やすくなります。
まとめ：AIを最強の不動産投資アドバイザーに育てよう
今回ご紹介したプロンプトは、あくまで基本的なテンプレートです。ぜひあなたの状況に合わせてカスタマイズし、AIとの対話を重ねてみてください。対話を重ねることで、AIはあなたの投資スタイルを学習し、徐々にあなたにとっての「最強のアドバイザー」へと成長していくはずです。
AIを賢く活用し、情報格差を乗り越え、より安全で、より成功確率の高い不動産投資を実現しましょう。
【免責事項】
本記事は情報提供を目的としており、金融商品の売買や特定の税務・法務戦略を推奨するものではありません。AIの生成する情報は、事実と異なる場合や、古い情報である可能性があります。投資、税務、法務に関する最終的な決定は、ご自身の判断と責任において、各分野の専門家にご相談の上で行ってください。
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